注意！深圳新房成交三连跌了！

深圳8月楼市略现平淡,连续2个月新房供应放缓，市场上可选的新盘有限，市场热度降低，推盘节奏的原因，导致客户入市热情明显下滑，部分购房者选择观望“金九银十”市场走势后再确定入市，致使8月成交下滑，新房住宅成交量3038套，环比减少16.3%。

央行发布住房贷款利率调整方案后，10月8日新发放商业性个人住房贷款利率 房贷利率依据相应期限贷款市场报价利率确定 5年以上首套房贷利率不得低于4.85%。近期受政策及季节性因素影响，市场供需疲软成交量回落。

8月二手房市场成交量有所下降，在调控政策保持连续稳定的主基调下，对市场预期和信心影响较大，二手房市场会呈下跌态势，但跌幅会有所收窄。二手房成交7279套，环比减少5.4%，

01.   

市场交易平淡，8月深圳成交3038套新房

连续2个月推盘速度减缓，新房供应减少，市场成交无回暖的可能，下半年传统销售旺季到来， 9月份供应层面将有大幅度的改善，届时成交量有望回升。

8月新房住宅合计成交 3038套，环比减少16.3%，成交面积287160平方米，环比减少17.4%。

宝安区成交617套新房住宅，环比减少49.4%；成交面积61061平方米，环比减少48.7%。新锦安壹号公馆、华强城、万科星城、领航城等是宝安区的成交主力。

龙岗区成交956套新房住宅，环比减少2.6%；成交面积86836平方米，环比增加2.1%。凯东吉祥悦府、君胜熙珑山仁恒四季园、桑泰龙樾等是龙岗区的成交主力。

坪山区成交328套新房住宅，环比减少41.7%；成交面积31378平方米，环比减少41.3%。恒大城、凤凰公馆 深城投中城花园是坪山区的成交主力。

光明区成交213套新房住宅，环比减少17.1%；成交面积21654平方米，环比减少16.3%。天汇城、星河天地、勤诚达正大城是光明区的成交主力。

02.

8月仅6个楼盘取得1827套住宅预售许可证

1：2019年8月份取得预售证的住宅项目

2019年8月，深圳有6个楼盘取得住宅预售许可证，分布在宝安、龙岗、光明刚需盘集中的区域，合计1827套。

03.

2019年8月90㎡以下小户型产品成交1797套

数据显示：2019年8月小户型产品90㎡以下的户型成交1797套；改善型产品90~144㎡户型成交1176套；大户型产品144㎡以上的户型成交65套。

04.

淡季不淡，8月二手成交再破7000套！

据房BOSS统计，8月新房住宅成交3038套，环比下滑16.3%；二手房成交7291套，环比下滑5.3%。相比7月市场，整体表现略有下滑，但依旧处于平稳态势，明显强于1-3月和6月市场。

如何正确解读？

01.网签数据滞后性。当前8月数据大部分来源真实7月数据，并且可以看出7月虽是传统淡季但市场并不淡，特别是二手房市场依旧成交破7000套。

02.看房量出现萎缩也是事实。从链家数据来看，7月看房量出现较为明显的下滑，由于传统淡季濒临，购房者因气候原因看房积极性不强烈。8月整个上半月实际也相差不大，但下半月出现较为明显反弹。

03.利好释放，市场出现反弹！从深圳中介协会数据来看，8月第三周（8月18日）尾”先行示范区“消息释放，接下来一周出现较为明显反弹，涨幅达到11.6%。

04.外地客来深扫货，公寓市场火爆会持续一段时间，但新房住宅数据无法体现公寓成交量（商业+办公类），即9月网签数据不能真实代表8月市场。

05.”金九银十“前夜，深圳4盘开盘热销，短短3日破百亿，为”金九“市场打响第一枪。

05.

731新政半年后，市场反弹回归正常！

据房BOSS制作2016-2019年深圳二手房成交量走势图，可以明显看出深圳近4年楼市行情冷热走向，具体可以简述如下：

·2016年3·25政策颁布：”社保1改3，贷清首付至少4成“，楼市开启3年之久的横盘降温模式。诱因在于2015年底到2016年头市场过热，刹不住。

·2016年10·4“深八条”颁布，调控加码再补刀：”社保3改5，认房认贷，有贷首付5成“。诱因在于”3·25“政策效果有限，市场高位跑量，频频有回暖迹象。

·2017-2018年市场持续一年半左右平稳运行之后，”3.28“三价合一调整，市场适应能力强，不足一个月反弹，基本没多少影响。

·2018年7·31限售新政颁布，市场立刻降温至冰点，一二手房全线冷冻，成交惨淡。

·2019年3月，历经半年左右，受开春多重利好（粤港大湾区规划落地、利率上浮下调等），市场出现反弹，连续半年之久高位跑量，成功回归限售之前市场水平。

从以上市场行情分析，可以发现以下几点：

01.当前市场处于深圳楼市正常水准，冷热均衡，侧面来看房价不会大涨，也不会大跌。不过，楼市分化持续，3年不涨的地方依旧不涨，年年小涨领跑的地方继续小涨。

02.淡季有机会。言外之意，近一年的深圳楼市，真正抄底的时机在去年年底，大概10-12月左右，1月开始挂盘价出现上调苗头，开春2月最为明显。

03."金九银十“连续两年冲刺失败，2019大概率突围成功。2017-2018年两年”金九银十“实际是失败的，无论新房还是二手房成交均为一般，原因在于前后处于政策打压有效期内：2017年”金九银十“失败是处于2016年10·4“深八条”有效期内；2018年“金九银十”失败是处于2018年7·31限售新政有效期内；2019年“金九银十”大概率成功，一有政策宽松，二有利好刺激，三有需求旺盛。

04.时间证明：越早上车越好，依旧是对的。2016下半年到2019年当前，楼市横盘期，炒房客开始焦虑，毕竟资金是有成本的，同时各种GPGD、打新、法拍房、小产权、回迁房等渠道开始失效，或者叫做成本升高，单人作战转变多人合伙，或者玩不动退出市场。

对于刚需而言，房价不涨，有利慢慢挑，但好产品越销越少。

05.流传一年多”上调豪宅线“消息基本已经淡忘于市场之外，没有理由再来刺激市场，毕竟当前楼市成交量和行情不算差。

来源：咚咚找房，房BOSS

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